Le logement n’est pas un jouet, c’est une affaire d’État

Le communiqué de presse du conseil des ministres d’hier (mercredi 25 avril) est très rassurant concernant la question logement.

Vous l’aurez constaté … après les denrées alimentaires, le logement est la seconde et vraie priorité pour le Gouvernement. Nous, acteurs de l’urbain, nous nous en félicitons car c’est plus d’emplois pour les professionnels de l’urbanisme (merci et merci) et pour la population car la construction de logements et des infrastructures qui l’accompagnent sont pourvoyeurs de centaine de milliers d’emplois.

Pour y arriver il faudra d’abord une politique nationale du logement qui adressera le locatif de façon général et non seulement le loyer. En effet, le problème des loyers est à situer dans un contexte de tension du marché du logement. En réalité, les besoins en logements sont mal planifiés, mal quantifiés et sous-estimés. Du coup, l’offre est inadaptée (j’y reviendrai).

Le secteur du logement est un secteur très complexe. La baisse du loyer doit être analysée dans le cadre d’une vision globale sur le logement locatif pour éviter l’effet boomerang de 2013 liée à la « mackynisation » du logement.

Le logement locatif est le parent pauvre de la politique du logement. Cette politique (inexistante) encourage beaucoup plus l’accession à la propriété que le développement d’un marché locatif qui est pour le pauvre le seul recours pour se loger. La demande en logement locatif est grandissante notamment à Dakar et dans les capitales régionales. Ce maillon du logement est assuré essentiellement par les particuliers et des agents privés, qui sont motivés par les marges bénéficiaires. Cela a conduit à une augmentation des loyers dans les villes où la concurrence est rude pour les options de location limitées. Dans certaines villes, comme Dakar ou 48 % des #ménages sont des #locataires, le loyer est très élevé. Les conditions d’accès au #logementlocatif sont devenues tellement drastiques à telle enseigne que l’Etat a initié une loi pour règlementer le prix du loyer au Sénégal. Cependant cette loi a conduit paradoxalement à une augmentation des prix du loyer. Un effet boomerang avec des conséquences sur la vie chère car le coût logement et du loyer impacte sur les autres produits de la vie.

Plusieurs #locataires ont été contraints de déménager sous la pression des bailleurs-propriétaires. Aujourd’hui, il faut envisager l’évaluation de cette loi et dissoudre la commission sur le loyer qui a mal travaillé. La méthodologie qui a été utilisée pour réduire le loyer étant obsolète et impertinente pour le contexte local. Cette évaluation devrait permettre de redéfinir la méthodologie sur la surface corrigée et mieux apprécier les mécanismes de formation des prix du loyer. Il faut corriger la loi sur la #surfacecorrigée. Cette méthodologie n’est pas du tout adaptée à la situation actuelle de la problématique du logement, non seulement elle s’inspire de ce qui s’est fait en France en 1948 (situation d’après-guerre mondiale) mais plus encore cette méthodologie est obsolète car hyperprotectrice des #locataires, ce qui ne motive pas les propriétaires bailleurs à mettre leurs biens sur le marché. Aujourd’hui, de plus en plus de logement sont mis en location journalière que les bailleurs jugent plus rentable. C’est pourquoi la réflexion, elle, doit être d’ensemble dans une perspective de jeux d’acteurs qui vont s’y retrouver.

Le loyer n’est pas un phénomène isolé et pour le solutionner il faudra y inclure tout un jeu d’acteurs et dans une perspective globale de réduction du tension des marchés locatifs (L Bousso).

Par ailleurs, nous pensons aussi qu’il faut arriver à fusionner la #SICAP & #SNHLM. Dans leurs nouvelles missions, elles devraient s’occuper uniquement du logement locatif et seraient entièrement financées par la Caisse de Dépôt et de Consignation CDC. L’Etat doit investir massivement dans le logement locatif partout à #Dakar et dans les grandes capitales régionales (surtout à Kedougou) pour augmenter l’offre à travers de grandes opérations urbaines promouvant le #renouvellement, la #restructuration, la #requalification et la #rénovationurbaine. A coup sur cela atténuera la tension et fera baisser le #loyer.

Des #incitationsfinancières pour les particuliers et les #promoteursimmobiliers devraient être envisagées pour faire face au problème de financement du #locatif.

Sans oublier que le #logement doit être articulé au #développementurbain pour meilleure cohérence des #fonctionsurbaines et pour une meilleure prise en compte des enjeux de #planificationurbaine mais surtout pour mieux adresser les besoins spécifiques à chaque catégorie socioprofessionnelle et de chaque #territoires.

Alè Badara SY

DESS habitat et politiques d’aménagement

Université Toulouse Jean Jaurès

Président du Club de Réflexion sur l’Urbain